Alienação Fiduciária e hipoteca, qual escolher sendo produtor rural?
Provavelmente você já se questionou porquê tantas instituições preferem a alienação fiduciária de bem imóveis à hipoteca na hora de constituir uma garantia. Embora sejam institutos jurídicos distintos, ambos são bastante utilizados como meio de garantir operações tanto no agronegócio, quanto em outras operações de crédito, e ao longo dos últimos anos, tem-se percebido uma predileção por parte das instituições que fornecem crédito a utilização da Alienação Fiduciária. Mas o que levou a isto? Qual a grande vantagem de um instituto sob o outro, e como isso impacta para o credor, principalmente sendo ele produtor rural?
Primeiramente, precisamos entender o mecanismo de cada instituto. A hipoteca, está no rol das garantias reais, ou seja, ao oferecer um imóvel em hipoteca, o futuro devedor assume que caso ele não liquide a dívida, o referido imóvel poderá ser utilizado para este fim. Contudo, o imóvel permanece “em nome” do devedor, isto é, é realizada a averbação da hipoteca na matrícula do imóvel, porém, não há mudança de titularidade da propriedade. Assim, caso haja o descumprimento da dívida, e o credor queira reaver o bem hipotecado, deverá executar a dívida, para que no decorrer do processo judicial o bem possa ser levado a praceamento (leilão) judicial do imóvel, conforme previsto no art. 6º da Lei 5.741/71, para que o valor obtido liquide a dívida inadimplida, ou ainda, possa ser feito a adjudicação do bem a favor do credor com a mesma finalidade de saldar o crédito exequendo.
Por outro lado, na alienação fiduciária, há de fato a transferência da propriedade do bem, até a quitação da dívida. Assim, o credor passa a ser o novo dono, ficando o devedor apenas com a sua posse. Mas calma, a alienação fiduciária, ou alienação em garantia, como também é conhecida, possui a característica de ser uma condição resolutiva, ou seja, quando a dívida for liquidada, o alienante (pessoa que deu o bem em alienação fiduciária), readquiri a propriedade do imóvel. Porém, no caso de não pagamento, a execução da alienação fiduciária é realizada por meio extrajudicial, de forma muito mais rápida do que a hipoteca, afinal o credor já é proprietário do bem, precisando somente buscar a posse do mesmo.
Outra característica interessante da alienação fiduciária, é que com a nova Lei do Agro, Lei 13.986/2020, que legitimou a realização da alienação fiduciária de comodities, não apenas pelas instituições financeiras, como era feito até então, mas também pelos demais multiplicadores do crédito rural, assim, a soja, o milho, e tantos outros produtos, passam a ser alienáveis fiduciariamente pelas revendas, tradings, entre outros. Deste modo, a vantagem sobre este tipo de garantia se torna ainda mais evidente para os credores, já que, além das vantagens elencadas acima, a alienação fiduciária ainda possui outra característica importantíssima quando se trata de falência ou recuperação judicial, afinal, nessas circunstâncias os bens oferecidos em garantia por meio dela, não compõem o patrimônio do devedor, e, portanto, não se submetem aos efeitos da recuperação judicial.
Pode parecer um pouco complexo, mas se pensarmos a grosso modo, a grande diferença entre os dois institutos é a facilidade que a Alienação Fiduciária tem de ser utilizada para receber uma dívida, em comparação com a hipoteca. Vale lembrar que a AF também é utilizada para outros bens móveis, o melhor exemplo neste caso é o de financiamento de veículos, em que o mesmo fica com o gravame para a financeira, embora o comprador esteja com sua posse.
Assim, percebemos que na atualidade a grande maioria dos bancos, tradings, e empresas que fornecem crédito de modo geral, optam pela Alienação Fiduciária com o intuito de atribuir agilidade ao processo de cobrança de dívidas, mas principalmente para mitigar riscos em operações de valores mais altos ou de maior exposição.
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