A insegurança quanto à possibilidade de perda da propriedade para a União é uma preocupação recorrente entre proprietários rurais e urbanos. No entanto, com medidas adequadas de organização documental, uso responsável do imóvel e apoio de profissionais especializados, é possível reduzir significativamente esses riscos.

O primeiro passo é verificar se toda a documentação da propriedade está regularizada: matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, tributos devidamente quitados e levantamento topográfico atualizado. Cada um desses documentos desempenha papel essencial na proteção jurídica do imóvel e na prevenção de prejuízos futuros.

A matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis funciona como o “RG” da propriedade, registrando toda a sua trajetória jurídica. Já os impostos em dia representam a “saúde financeira” do bem, garantindo que não haja pendências fiscais que comprometam sua regularidade. Além disso, o levantamento topográfico é fundamental para delimitar com precisão os limites do terreno, prevenindo conflitos de vizinhança ou questionamentos futuros. Cada documento devidamente registrado e atualizado funciona como uma camada adicional de proteção jurídica.

União e o uso efetivo da propriedade

A União pode intervir em áreas específicas, seja para a implantação de obras públicas, a criação de parques ou em razão da existência de terras devolutas, bens que, por não terem titular definido, são considerados públicos. Nesses casos, é importante acompanhar os planos governamentais e estar atento a eventuais restrições ambientais ou territoriais que possam recair sobre sua propriedade.

A posse e a utilização do imóvel são fatores relevantes para demonstrar a função social da terra. Propriedades abandonadas ou sem utilização clara podem ser alvo de questionamentos. Por isso, é essencial manter a terra em atividade, seja para cultivo, moradia ou outros usos legítimos. A demarcação física com cercas e marcos visíveis também ajuda a reforçar a ocupação e evitar conflitos.

Apoio de profissionais especializados

Proteger uma propriedade exige não apenas atenção, mas também o suporte de especialistas. Advogados com atuação em Direito Imobiliário auxiliam na análise e regularização documental; tabeliães garantem a autenticidade de escrituras e contratos; engenheiros agrimensores ou topógrafos delimitam corretamente os limites da terra; e consultores ambientais oferecem suporte em casos de áreas com relevância ecológica. Investir nesse suporte técnico é uma medida preventiva que proporciona segurança a longo prazo.

Manter uma propriedade protegida contra eventuais intervenções da União é resultado de organização, regularidade documental e uso responsável. Conhecer o imóvel, cuidar da documentação e buscar orientação profissional sempre que necessário garante tranquilidade ao proprietário e preserva a integridade do patrimônio.

Damien Zambellini é advogado com 25 anos de experiência. Formado em Direito pelo Centro de Ensino Superior de Jataí (CESUT), em Goiás, e pós-graduado em Direito Público pela Escola Paulista de Direito. Foi Diretor Jurídico da Unitins e hoje é associado da Fraz Advocacia, ajudando pessoas a resolver situações como essa com atenção, cuidado e justiça.

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Após o falecimento de um ente querido, é comum que apenas um dos herdeiros continue morando no imóvel deixado como herança. Com o passar dos anos, esse herdeiro frequentemente assume comportamentos típicos de proprietário, como pagar o IPTU, realizar reformas e, em alguns casos, pode impedir ou restringir o uso do bem pelos demais familiares.

Mas afinal, esse herdeiro pode “ficar com o imóvel só para ele”? Pode alegar que o bem é exclusivamente seu, mesmo sem a partilha formalizada? Como ocorre em muitas questões do Direito, a resposta é: depende. Tudo vai depender da análise jurídica sobre a possibilidade de usucapião entre herdeiros.

De acordo com o artigo 1.784 do Código Civil, com a morte do titular, a herança é automaticamente transmitida aos herdeiros. Enquanto não houver partilha formal, todos são co-proprietários dos bens deixados, formando o chamado condomínio pro indiviso.

Isso significa que, mesmo que apenas um herdeiro esteja residindo no imóvel, presume-se que ele o faz em nome de todos. No entanto, quando esse herdeiro passa a agir como único dono, surge uma possibilidade jurídica importante: a usucapião extraordinária, prevista no artigo 1.238 do Código Civil.

Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) (https://www.stj.jus.br/websecstj/cgi/revista/REJ.cgi/ATC?seq=83683554&tipo=5&nreg=201600729375&SeqCgrmaSessao=&CodOrgaoJgdr=&dt=20180529&formato=PDF&salvar=false) , se o herdeiro exerce posse exclusiva, ininterrupta, pacífica e com animus domini, ou seja, com intenção de ser dono, por mais de 15 anos, pode pleitear a propriedade integral do imóvel por meio da usucapião. Esse prazo pode ser reduzido para 10 anos se ele comprovar que o imóvel é sua moradia habitual ou que realizou nele obras ou serviços de caráter produtivo.

Para que a ação de usucapião seja bem-sucedida, é necessário apresentar provas de que o herdeiro impediu o uso do imóvel pelos demais, seja de forma expressa ou tácita. Também deve demonstrar que assumiu obrigações típicas de proprietário, como pagamento de tributos, manutenção e reformas, além de comprovar que essa posse não foi contestada ao longo dos anos.

Sem essas provas, o simples fato de residir no imóvel não garante o direito exclusivo à propriedade. Além disso, se houver consentimento ou tolerância dos demais herdeiros quanto à posse, não há configuração de animus domini, e, consequentemente, não é possível requerer usucapião.

Nesses casos, o herdeiro que reside no imóvel é considerado apenas um detentor do bem. Os demais herdeiros, inclusive, podem, a qualquer momento, solicitar judicialmente a venda do imóvel e a partilha do valor obtido no inventário.

Diante disso, o herdeiro que deseja ficar com o imóvel de forma legítima tem dois caminhos. São eles, formalizar a partilha com os demais, adquirindo o bem mediante compensação financeira ou utilizando sua quota parte da herança; ou, caso já esteja na posse exclusiva do bem há muitos anos e preencha todos os requisitos legais, ingressar com uma ação de usucapião.

Em qualquer uma das situações, é fundamental contar com orientação jurídica especializada. A questão exige uma análise técnica cuidadosa e a apresentação de provas robustas.

Por Dr. Marcos Vinicius Coelho Dias, Advogado Associado da Fraz Advocacia desde 2024, com atuação voltada para o Direito Civil, principalmente em casos de Sucessões e Planejamento Sucessório. Experiência nas áreas de Direito Empresarial e Imobiliário. Especializando em Direito Processual Aplicado pela Escola Prática de Processo Civil (EPPC).

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