Disputa envolvendo propriedade de R$ 25 milhões em Dianópolis mostra por que análise de matrícula, ações judiciais, cadeia dominial e direitos de terceiros deve anteceder negócios rurais
Uma fazenda pode ter matrícula registrada, escritura formalizada e, ainda assim, carregar questões capazes de levar uma negociação milionária à Justiça. A disputa envolvendo uma propriedade rural de R$ 25 milhões adquirida pelo cantor Alexandre Pires em Dianópolis, no sudeste do Tocantins, colocou em evidência os cuidados necessários antes da compra de terras no estado.
O caso foi tema do Tocantins Rural Podcast com o advogado Aahrão de Deus Moraes, especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial, Agrário e Agronegócios, produtor rural e gestor de imóveis rurais. Ele também representa judicialmente Renato Junio Pinto Guimarães, autor da ação relacionada à propriedade adquirida pelo cantor.
Durante a entrevista, Aahrão explicou que a compra de um imóvel rural exige uma investigação mais ampla do que a simples consulta à matrícula da propriedade. Segundo ele, as características desse tipo de patrimônio tornam necessária uma análise de todo o histórico que acompanha a área.
“Não tem nada a ver a negociação e compra e venda de um imóvel urbano para um rural. O urbano é muito mais simples, é menos burocrático e o imóvel está bem delimitado. No rural, não. A pessoa compra uma história jurídica sobre aquilo. Aquela terra já tem uma história de vida, em especial uma história jurídica, muito anterior, centenária”, explicou.
Essa investigação, conhecida como due diligence, deve anteceder a aplicação dos recursos na propriedade e, segundo o advogado, não pode se limitar à situação registral do imóvel.
“Você tem que pegar todo aquele arcabouço de documentos e fazer uma investigação, o que na advocacia mais moderna chamamos de due diligence. Não se pode colocar valores expressivos em um imóvel rural sem isso. Merece uma investigação bem maior desde a matrícula do imóvel, que é o pontapé inicial, mas nunca o final, passando pelas questões possessórias, contratuais, ambientais, enfim. Não se compra só o imóvel, compra-se a história jurídica dele”, destacou Aahrão.
O que aconteceu com a fazenda comprada por Alexandre Pires?
A propriedade adquirida pelo cantor passou a integrar uma disputa judicial envolvendo Renato Junio Pinto Guimarães, Gabriel Alves de Freitas e Matheus Alves de Freitas.
Na ação que tramita na Vara Cível de Dianópolis, Renato alega que os três mantinham, desde 2019, uma sociedade de fato voltada à exploração de atividades agropecuárias e à aquisição de imóveis rurais.
Segundo a versão apresentada por ele à Justiça, o grupo teria formado conjuntamente um patrimônio composto por diferentes fazendas. Renato afirma, porém, que o Lote 8 da Fazenda Buriti foi vendido por R$ 25 milhões a Alexandre Pires sem seu consentimento e sem o repasse da parcela que entende ter direito.
A existência e a extensão dos direitos decorrentes dessa alegada sociedade ainda são discutidas judicialmente.
Em decisão inicial, a Justiça considerou que os documentos apresentados apontavam, em análise preliminar, indícios de uma relação empresarial entre os envolvidos. O magistrado ressaltou, porém, que uma conclusão definitiva depende da produção de provas ao longo do processo.
Alexandre Pires foi incluído na ação porque uma eventual decisão sobre a negociação pode atingir diretamente o imóvel adquirido por ele.
A Justiça também determinou que conste nas matrículas de quatro propriedades a informação sobre a existência da disputa judicial. A medida alcança as fazendas Catarina, Sempre Verde, Arara Preta e o Lote 8 da Fazenda Buriti.
A averbação não impede a exploração econômica das áreas nem proíbe futuras negociações. Sua função é dar publicidade à existência do processo para que eventuais interessados tenham conhecimento da controvérsia.
Ao comentar o caso no podcast, Aahrão ressaltou que fala como representante de uma das partes e apresentou a interpretação defendida por seu cliente.
“Esse negócio chegou para a gente no começo do ano no escritório como uma consulta de um negócio realizado no município de Dianópolis, ali perto da divisa com a Bahia. Ao nosso ver, claro que temos um julgamento parcial, pois defendemos uma das partes, faltou análise jurídica. Isso é muito comum e acontece bastante”, avaliou.
Na avaliação do advogado, negócios envolvendo valores elevados exigem uma postura ativa do comprador na verificação da situação jurídica da propriedade.
“Quem comprou o imóvel, no caso, o cantor Alexandre Pires, faltou uma investigação maior sobre aquele imóvel. Não vou dizer que ele teve má-fé, mas lhe faltou boa-fé no sentido de zelo. Por ser um negócio que envolve cifras maiores, não basta dizer ‘eu não sabia’. A pessoa que compra um imóvel desse porte precisa ter uma atitude ativa em pesquisar e investigar as demandas”, afirmou.
Aahrão sustenta que a controvérsia está justamente na diferença entre aquilo que constava formalmente no registro do imóvel e os direitos patrimoniais que seu cliente afirma possuir sobre o bem.
“O imóvel estava registrado em nome de apenas uma pessoa, em que pese ter três pessoas com reflexos patrimoniais sobre o bem. Ele resolveu, sem uma assessoria jurídica adequada, pagar apenas para aquela pessoa registrada na matrícula. Virou esse imbróglio: comprou sem pesquisar adequadamente, sendo que já existia uma ação judicial correndo entre eles”, relatou.
As afirmações correspondem à interpretação da defesa de Renato sobre os fatos e permanecem submetidas à análise da Justiça.
Justiça negou pedido de sigilo do processo
A disputa ganhou um novo capítulo em setembro, quando a Justiça do Tocantins negou pedido de segredo de justiça apresentado por Alexandre Pires.
Na decisão, o juízo entendeu que o interesse jornalístico em torno do processo não é suficiente, por si só, para justificar a restrição integral de acesso. Também considerou o princípio constitucional da publicidade dos atos processuais e que a condição de pessoa pública de uma das partes não gera tratamento diferenciado nesse aspecto.
Apesar de manter o processo público, a Justiça permitiu que as partes solicitem, de forma específica, a restrição de documentos considerados sensíveis, como contratos ou materiais relacionados a terceiros. Cada pedido deverá ser analisado individualmente.
Antes disso, em 27 de agosto, foi realizada uma audiência de conciliação relacionada à disputa, mas não houve acordo.
O conflito entre os integrantes da alegada sociedade também teve outros desdobramentos. Em agosto, a Justiça encaminhou informações ao Ministério Público do Tocantins (MPTO) para apuração de possíveis crimes relacionados aos fatos narrados pelas partes.
Entre os materiais apresentados no processo estão vídeos, fotografias e boletim de ocorrência referentes a um confronto físico relatado por Renato. Ele também apresentou outras acusações contra os demais envolvidos. Os episódios permanecem sob apuração e não representam conclusão judicial sobre eventual responsabilidade.
Matrícula é o começo, não o fim da investigação
Para Aahrão, um dos principais aprendizados que o caso oferece a produtores e investidores é que consultar a matrícula de uma fazenda não basta para determinar a segurança de uma aquisição.
“A análise da matrícula é o pontapé inicial, é o principal documento de uma propriedade, mas nunca é o único e nem o último. Existem diversos outros fatores a pesquisar: critérios fiscais, ambientais, econômicos e judiciais”, explicou.
O cuidado, segundo ele, também deve alcançar a situação jurídica das pessoas envolvidas na venda.
“Quando eu compro o imóvel de X, também tenho que pesquisar a vida desse X, saber se essa pessoa tem ação judicial, se tem débito, se tem dívidas. Nesse caso específico, uma certidão primordial para a compra de um imóvel é a certidão de distribuição de ações cíveis”, acrescentou.
Ainda de acordo com Aahrão, a consulta permitiria conhecer previamente a existência do processo e avaliar os riscos antes da conclusão do negócio.
“Se o comprador tivesse feito essa pesquisa, veria que já existia uma ação judicial correndo com esse imóvel em discussão e avaliaria se continuaria comprando ou se buscaria resolver aquele problema”, pontuou.
A afirmação corresponde à interpretação apresentada pelo advogado de Renato. O mérito da disputa e os efeitos jurídicos da negociação permanecem sob análise judicial.
Sociedades informais podem aumentar riscos
Outro ponto levantado pela disputa é a chamada sociedade de fato, situação em que pessoas desenvolvem conjuntamente uma atividade econômica sem necessariamente terem toda a relação formalizada nos registros correspondentes.
Segundo Aahrão, relações desse tipo ainda são encontradas no meio rural, principalmente em negócios construídos entre familiares, amigos ou parceiros que começam baseados na confiança.
No processo de Dianópolis, Renato afirma que fazia parte de uma sociedade com outros dois envolvidos e reivindica uma parcela do valor obtido com a venda da propriedade.
“O risco do meu cliente já está sendo efetivado. Esse imóvel foi vendido por pouco mais de R$ 25 milhões e ele teria direito a um terço desse valor, mas não recebeu nada até agora. Pelo contrário, teve que procurar um advogado, entrar com uma ação judicial e pagar custas processuais que são caríssimas no Tocantins”, relatou Aahrão.
Para o advogado, situações como essa mostram a importância de formalizar desde o início as participações e responsabilidades em uma sociedade rural.
“Negócios na base da confiança podem sair muito caros. Pode parecer barato quando o negócio é pequeno, um entra com dinheiro e o outro com o trabalho, mas depois começam a comprar 50 cabeças de gado, passam para 500 e estão mexendo em um negócio milionário no qual uma divergência pequena virará um problemão. É sempre bom ter gestão para que tudo seja no preto no branco, no papel e documentado, para evitar problemas maiores”, alertou.
Negociação de R$ 8 milhões enfrentou problema sucessório
Aahrão também relatou outro caso atendido pelo escritório para exemplificar como questões que não aparecem de imediato podem afetar uma aquisição rural.
Segundo ele, um comprador negociou por cerca de R$ 8 milhões um imóvel em Pedro Afonso após o falecimento do proprietário.
“Atendi uma pessoa que comprou um imóvel em uma negociação de cerca de R$ 8 milhões no município de Pedro Afonso. O proprietário original faleceu, mas o comprador foi aos herdeiros. Ele achou seis herdeiros, comprou dos seis, fez os contratos de compra e venda, pagou o preço completo e ficou aguardando a finalização do inventário”, contou.
O problema, segundo o relato do advogado, apareceu anos depois.
“Depois de quatro anos de tramitação do inventário, apareceu um filho que não era reconhecido. Aí para tudo: até esse filho ser reconhecido pós-morte e saber que tem direito à herança, o negócio fica parado. Ou seja, comprou e não vai levar tão cedo, tendo que enfrentar mais essa briga de ter que pagar mais um herdeiro”, explicou.
Aahrão ressalta que uma investigação prévia não consegue eliminar completamente a possibilidade de questionamentos futuros, mas pode estruturar a negociação de forma a reduzir a exposição do comprador.
“É impossível ter 100% de previsão de todos os problemas, mas dá para investigar a tal ponto que se minimiza com certeza as chances de ter uma ação judicial no futuro contestando a compra”, ressaltou.
Particularidades fundiárias exigem atenção no Tocantins
Para investidores de outros estados interessados em adquirir terras no Tocantins, Aahrão chama atenção para características específicas da formação fundiária local.
“O Tocantins tem uma característica toda especial em suas terras. Temos terras boas em quantidade e com preço ainda atrativo, mas temos uma situação jurídica diferente de boa parte do Brasil”, avaliou.
Segundo o advogado, uma das diferenças está na necessidade de aprofundar a pesquisa sobre a origem da propriedade e sua cadeia dominial.
“Aqui no estado tem que fazer uma pesquisa dominial muito séria e específica, que pouca gente entende. Muita gente deixa esse tipo de pesquisa por conta do corretor de imóveis, que tem o seu valor, mas a função do corretor é aproximar as pessoas e propiciar o negócio, enquanto o advogado especialista deve dar o parecer técnico sobre os riscos do negócio”, explicou.
Entre os pontos citados por Aahrão estão os chamados títulos paroquiais, além de contratos, dívidas rurais, arrendamentos, questões ambientais e situação possessória.
“No Tocantins, ainda temos a incidência de muitos títulos paroquiais. A olho nu, a pessoa compra achando que é uma propriedade totalmente legalizada, quando nós, técnicos em direito imobiliário, sabemos que ela não está comprando a propriedade, mas apenas uma expectativa de direito à propriedade. É preciso fazer toda uma investigação ambiental, dominial, da cadeia dominial e da história jurídica do imóvel, além de analisar contratos, dívidas rurais, arrendamentos e a situação possessória”, destacou.
O que verificar antes de comprar uma fazenda?
Embora cada negociação tenha características próprias, a entrevista aponta que a análise de um imóvel rural deve começar antes do pagamento e ir além da área física, do preço e da matrícula.
Cadeia dominial, certidões judiciais dos vendedores, situação ambiental e fiscal, contratos e arrendamentos existentes, dívidas, ocupação e posse da área e possíveis direitos de terceiros estão entre os fatores que podem interferir na segurança da aquisição.
Para Aahrão, o investimento na análise preventiva é menor do que o custo de tentar resolver uma negociação problemática depois de concluída.
“Quase 100% das vezes em que a pessoa comprou o imóvel sem a devida investigação e apareceu o problema, ela teve algum tipo de prejuízo. Pode não perder a terra, mas vai ter um desgaste com ação judicial, contratação de advogado e desgaste psicológico. É muito barato fazer a investigação prévia na compra do imóvel; caro é pagar o valor total e depois ter que enfrentar o problema”, alertou.
No caso da propriedade adquirida por Alexandre Pires, o processo segue em andamento. Durante o podcast, Aahrão informou que a ação chegou à fase de produção de provas.
“O processo está tramitando ainda, chegando agora na fase de produção de provas. O imóvel tem uma determinação judicial para que seja averbada a existência da ação na matrícula. Não quer dizer que o imóvel esteja totalmente bloqueado ou fora do comércio, mas causa um prejuízo enorme para o adquirente”, explicou.
Segundo ele, a averbação pode produzir efeitos práticos sobre a utilização econômica do bem, embora não impeça sua negociação.
“Eventualmente, se o comprador quiser pegar um empréstimo ou crédito rural sobre esse imóvel, o fato de ter aquela averbação ali atrapalha. Se o imóvel foi comprado como investimento para revenda posterior, o novo comprador já compra ciente de que há um problema. Na prática, é uma trava, o imóvel fica restrito”, acrescentou.
Enquanto a Justiça analisa os direitos discutidos no processo, o episódio deixa um alerta para produtores e investidores: em uma negociação rural, conhecer a propriedade significa também conhecer sua origem, quem possui direitos sobre ela, quais relações foram construídas ao longo do tempo e toda a história jurídica que acompanha aquele patrimônio.
